Para onde vai o preço dos imóveis?

Poucos dias atrás, recebi um folder de um apartamento fantástico, localizado no Vale dos Cristais: 600 m2, 4 quartos com suíte e closet, espaço relax (varanda com ofurô), mezanino na sala de estar, sala de TV, 4 ou 5 vagas na garagem, área de lazer com tudo que você pensar e mais um pouco, enfim, algo surreal. Liguei para saber o valor, e faço o alerta: é muito caro, mas MUITO CARO mesmo. Agora tente imaginar o valor.

Nada menos do que 3,5 milhões.
E a cobertura do mesmo prédio, 7 milhões e 120 mil reais!

Bem, sabe-se que o mercado imobiliário de Belo Horizonte sempre foi defasado em relação às grandes capitais brasileiras. Isto é, o valor de um imóvel no Rio, São Paulo ou Florianópólis é maior do que o valor de um imóvel equivalente na capital mineira. No entanto, o mercado local parece estar procedendo à uma equiparação de preços, em um ritmo consideravelmente acelerado.

Tal fato pode ser notado através de uma breve pesquisa de preços de imóveis de luxo, que estão sendo construídos ou recém-acabados na zona centro-sul, por exemplo. Qualquer imóvel dessa categoria, com 3 ou 4 quartos, com uma boa metragem, de um de uma construtora renomada, com uma área de lazer interessante, gira em torno de 1 milhão de reais. Há 2 ou 3 anos atrás era realmente difícil achar um imóvel nesse valor, ainda que de luxo, localizado na mesma região e com as mesmas características. No entanto, atualmente é difícil achar um imóvel dessa categoria que não seja esse valor.

O que fica claro é que o preço dos imóveis, não só os de luxo, aumentaram espantosamente nos últimos anos. Na mesma linha, a valorização dos imóveis também foi igualmente espantosa. Basta comparar o valor pago em um imóvel há alguns anos e o valor de mercado do mesmo imóvel hoje. É de assustar...

Voltando ao apartamento mencionado na introdução, é claro que se trata de um apartamento fenomenal, de primeiríssima linha, com qualidade e conforto inimagináveis, mas ele vale 3,5 milhões? Sua cobertura realmente vale 7 milhões?

O que defendo é que os valores dos imóveis estão muito inflacionados. Definitivamente inflacionarão ainda mais, ou seja, ainda há pleno espaço para valorização imobiliária. É provável que apartamentos equivalentes aos de 3 milhões hoje custem 4 milhões daqui a dois anos. Daqui a poucos anos, possivelmente teremos coberturas de 10 milhões. Entretanto, é cristalino que os preços estão bem altos, sustentados por aspectos principalmente especulativos.

Nesse sentido, vale perguntar quantas pessoas em Belo Horizonte podem (e querem) pagar 4, 7 ou 10 milhões em um apartamento. Por enquanto há compradores, mas quando não houver mais, o preço desses imóveis vai ter que abaixar. E quando isso acontecer, certamente arrastará para baixo o valor dos imóveis de todas as outras categorias, como uma reação em cadeia. Neste momento ocorrerá a correção dos valores no mercado imobiliário, ou em outras palavras, a explosão da bolha.

Não é possível estimar quanto tempo demorará para acontecer, mas acredito que não menos que 10 anos e nem mais de 15. Ainda há tempo e mercado para investimentos em imóveis, que certamente se valorizarão ainda mais, mas é preciso estar atento para a formação desta bolha e liquidar os investimentos antes do estouro. Nessa época, quem estiver morando de aluguél e pensando em adquirir a casa própria, pode e deve esperar mais um poquinho. Afinal, no meio da futura crise será um ótimo momento para comprar...